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姓名:何直群 网名:腾龙 职业:网站策划、BS程序开发(ASP\PHP) 介绍: 网站程序员(ASP & PHP)、网站构架与策划人,长期关注互联网的发展。曾就职于通信世界网(非记者)、盛大网络北京分公司、互联网观察中心、宝利亚洲。现就职与265负责网站联盟产品相关工作。曾创办过新农在线(已停)、我摘(www.wozhai.com)等网站…… ---------- 腾龙博客好友请加: QQ群:3347162 MSN群:group137861@xiaoi.com -----------

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解密部分中介如何干预租房市场的  

2010-07-08 16:08:16|  分类: 生活随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    最近住建部说,最近房租价格上涨是中介炒作,我虽然不完全赞同这个观点。但是相信的确有部分中介接房租上涨的时机,跟风炒作,干预租房市场租金。

    首先列举一个不久前我自己租房的亲身经历,租房的房源,我们主要通过网上找,找过房子的人都知道,网上的房源,绝大部分都是中介机构发布的。个人发布的极少,相对而言,个人房源因为没有中介费,价格一般也不会特高。

    我们当时很难得的通过网上找到一套 1.7K 一个月的房子,从我们看房的行情来看,这个价格还是蛮不错的,而且因为是个人房源,相当于一个月少交150的房租(中介抽取1个月房租,合同1年,相当于一个月多交150)。当我和我老婆去看房子的时候,中间有两人也过去看房子,在了解我们还没有定的时候,就迅速的决定要定下这套房子。当时我们就怀疑这两人是中介,因为他们根本就没有细看房子,如果自己住,一定会仔细查看的。后来和其他中介公司的中介提起的时候,也确定了我们的猜测。

    那么中介是如何干预租房市场的呢?这方面,我肯定不相信如住建部所说的那么简单,这背后有一定的必然和偶然性。

    首先,一线城市的租房市场,绝大部分受中介控制。大量的中介机构以不收取房东费用的方式吸引房源。而房东也乐得清静,会将自己的房子委托给多家中介公司后,自己就绝少关心(部分房东将钥匙都交给中介)。

    其次,伴随房价上涨,房租价格也逐年的上涨,记得两年前,天通苑的房子1.5千就可以租一套很不错的两居室,而现在1千多,只能租一个主卧。而且租房市场因为大学生毕业等原因,也有一定的季节性。

    因为中介控制着大量的房屋租赁交易,所以整个中介行业对于租房市场的租金水平,租金波动趋势、租赁市场的供需关系都会有比较准确的感觉。当租赁市场有上涨的趋势的时候,中介机构顺水推舟的跟风炒作就有了操作的基础。

    相对而言,出租方和承租方因为不长期关注中介租赁市场,而且信息也严重不对称,所以对于房租具体价格很难把握。一方面出租方会咨询中介机构确定房租价格,另外一方面中介机构为了赚取更大利润,也会直接“抢租”发现的低价个人房源,然后抬高价格(部分出租方图省事,也对此不管)。

    比如,我上边的事例就是一个“抢租”的例子,当中介机构发现有低价房源的时候,一般会立即下定金给房东,租下房子。一方面是控制房源不被别的中介机构抢走,另外一方面可以通过抬高价格(接近或者略高于他预知道的租房价格)。
    可能有人说,中介抬高租金租不出去怎么办?这个就有一些杞人忧天了。首先中介对租房市场的了解,让他能够比较准确的判断某个房子到底租金多少能租出去。如果无利可图的房子,当然不会选择“抢租”了。其次,中介是会收取中介费的。相当于说,只要一个月内能够按照原价出租出去,那么他都至少可以赚一定数额的中介费,更何况所选择的房源是有加价空间的房源。

    比如,上边举例的房源,按照我们的估计,1.8 K 甚至更高一些的月租出租,是能够租出去的。如果中介“抢租”后,一周内出租成功,那么他就会收入 3k 。即使中介费什么的打点折扣,也有2k多 的收入。远超过自己仅仅做中介的收入(满打满算 1.7k),而且还不存在自己忙活半天,被别的公司租出去,自己分文赚不到的可能。

    当然,这种操作手法,一般多属于小中介或者大中介的个别业务员自己私下的操盘方法。毕竟收入也不是太大,大的中介机构是不屑如此操作的。

    所以,中介机构对于租房市场是有干预的,但却还不至于成为决定因素。我个人觉得,决定因素一方面是房屋交易市场受压制的释放,另外一个重要的因素就是房屋空置率的问题。

    以“天通苑”举例,已经是建成了5年多的大型成熟社区,但是还经常会看到整个整个单元的空置。这些买房者,自己有其他住房居住,而且又不屑于赚租金,都是坐等房价上涨的。【更为特别的是,天通苑除了新修建的天通中苑外,全部是经济适用房,本来是提供给急需房子的人购买的,但是现在成了炒房客的温床】
    
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